编者按：

房子作为家庭最大的不动产投资开支，是财富配置的基石。即便在“房住不炒”时代，也没有人愿意看到自己买的房子在若干年后贬值。

其实，买房的过程就像“谈恋爱”，你怀着真诚对待她，她必将不辜负你。除了给你一个舒适的家，还能给你带来财富的保值增值。

(资料图片)

这是房地产新周期、新模式下仍然成立的逻辑。我们所要做的是重新审视和建立自己的购房价值逻辑，从房子居住属性、稀缺特性、投资价值出发，以新思维看待新时代的房产价值。

——这是一个专门为高端客户买房服务的栏目，站在中立客观立场，从“城市-板块-楼盘-房型”出发，为高端项目订制新视角全覆盖的置业建议—— 宏观到美元周期，微观到房型光照时间。

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【问题】：

客户A去看了中央别墅区热销别墅新盘懋源·璟橒，感觉很惊艳，也很喜欢，想问合院、叠墅、平墅哪种产品未来升值潜力更大？

【建议】：

这个问题应该从两个方面去看：

01

懋源·璟橒为什么热销？

3月下旬，懋源·璟橒首期开盘就实现了18.6亿元的销售额，当期推出的平墅和叠墅产品卖得很好，很多客户提前认购后续开盘的合院产品。

对于套总价在2500万元以上的豪宅来说，这个销售速度已经创下了纪录。

不是热盘，我们不盘。

所以，借着回答这位读者朋友的上述问题，先说说懋源·璟橒为什么能实现开盘热销。

1、地段原因： 懋源·璟橒位于中央别墅区发源地天竺板块，这里是北京形成最早并且配套完善的高端别墅区。区域内国际学校、商业以及高尔夫、马术俱乐部林立，是妥妥的富人区。

天竺板块大家都很熟悉，在此我们不再赘述。值得关注的是，这个板块发展已经超过20年，第一批业主的孩子也逐渐步入到结婚成家的年龄，因此板块内丽高王府、丽斯花园、丽京花园等老别墅业主的孩子，成为懋源·璟橒的主要客群之一。

2、产品原因： 天竺板块虽然位置好、配套成熟，但不意味着没有竞品。而且，这个板块的项目从来都是高利润、低流速的销售特点，谁也没想到懋源·璟橒可以将豪宅卖这么快。这个背后，其实是懋源对中央别墅区产品的颠覆性创新。

懋源·璟橒与天竺板块的其他别墅项目不同，它不是毛坯交付，而是高定精装交付。由于精装太过惊艳，顾问君在此强烈建议读者朋友去实地看看，感受下高定别墅精美绝伦的视觉冲击。

在此，顾问君想强调的是，由于上述天竺别墅业主的孩子们多数是留学归国、有国际视野，并且目前多在跨国公司、金融机构工作的高级金领，或者是接班家族企业的二代企业家。这些人工作繁忙，社交应酬多，不屑于自己装修，也不像父辈们买别墅只关注院子、房屋面积等性价比指标，而是将房子看作奢侈品，买的是最终拎包入住时的满足和喜悦。

懋源·璟橒的平墅、叠墅产品牢牢围绕享受型居住打造，在客厅等社交关系场做足文章，平墅的宽厅+露台构成超过140平米的时尚社交场；叠墅装修直接将游艇风搬入室内，同时围绕“人口少、分享多”的主题，创新了露台设计，制造了空中叠墅的感觉。

以上这些产品设计和装修的创新点，都非常符合天竺板块内富人们的偏好，以享受型居住为主，跳出了实用性别墅的思路，把房子做成了奢侈品。

3、操盘思路： 俗话说“买的不如卖的精”，买家能否比卖家精，关键看买家是否看懂了卖家的操盘逻辑。也就是说，任何生意卖家都是要赚钱的，你在喜欢这个产品的同时，要看懂卖家包装这个产品的价值逻辑，才能选到未来能涨价的产品。

懋源·璟橒的地块竞争激烈，开发商盈利空间有限，但是懋源是北京知名豪宅开发商，拥有一大批忠实客户，为了不让客户失望，又能实现项目较快的销售和回款，开发商采取了“合院+叠墅+平墅”的产品组合，保持套型面积在300平米以上的同时，套总价控制在2500万元——4000万元左右。

把2500万元-4000万元/套的豪宅产品力做足，而且全部精装交付，这是懋源·璟樾热销的主要原因。

02

哪类产品升值空间大？

说到这里，就要回归到文章开始读者提出的问题： 懋源·璟橒哪类产品升值潜力更大？

首先抛出观点：懋源·璟橒的三种产品在天竺板块内都属于独创，是稀缺品，稀缺就有涨价的空间， 所以三种产品未来都有升值空间。

这是需要前置性的结论。

其次，这个项目因为所在板块特殊，而且这个地块也是天竺板块内最后一块低密度，可以打造别墅的住宅用地，所以它的产品价值分析不同于一般的低密度项目。

一般的低密度项目，平墅产品往往是涨价最快的，因为它享受了别墅的社区配套，同时又是低总价入市，后期往往能涨到接近叠拼的价格。

但是在懋源·璟橒这个项目的价值分析上，因为它满足一切豪宅项目特征，从购买者视角出发，结合天竺板块老别墅的业主的赏美观念，我们认为 懋源·璟橒的合院产品最具升值潜力 。

因为，天竺板块客户购买力很强，懋源·璟橒的买家很多是天竺别墅业主的孩子，给孩子买房子还是父母出钱，父母在这个区域有住别墅的情结，看得上有天、有地的合院，毕竟自己现在住的别墅都有院子。而且，懋源·璟橒的合院产品带精装修才4000万元左右，去掉装修费用，合院的价格并不高，具有后续升值潜力。 懋源·璟橒合院产品符合区域别墅客户“买别墅就买院子”的情结，所以我们认为它最具升值潜力。

其次是平墅产品。 因为大平层是懋源的优势产品，拥有很多忠实粉丝，这个300平米的面积又突破了懋源之前的产品尺度，是北京大平层市场的顶级产品。 目前富人买房普遍配置是“别墅+大平层各一套”，当懋源·璟橒的大平层产品做到了区域第一，它的稀缺性和收藏价值就出来了，这就是区域TOP1的购买逻辑。（详见：复盘：栖海澐颂，大户型比小户型更能升值？）

最后是叠墅产品， 虽然懋源·璟橒的叠墅精装很创新，也很惊艳，尤其在露台设计上，做出了空中叠墅的感觉，但是叠墅毕竟是合院和平墅之间的过渡产品。在天竺这样的富人区，客户不差钱，买房就要买最好，未来5-10年区域接盘客户仍然会用富人视角去看待房子。

三、仅从升值维度去看，三种产品测评如下：

1、平墅： 尺度舒阔，豪宅品质，区域稀缺，符合区域内年轻、时尚客户眼光，未来会升值。但是天竺地区毕竟是别墅置业首选，平层产品是否能成为这个区域未来置业主流选择，还需要时间验证。

2、叠墅： 产品创新，装修前卫，彰显个性，为具有海外生活经验的高端人士喜欢。户外露台设计区域内罕有，属于天竺区域主流豪宅购买客户喜欢的“小确幸”产品，喜欢的特别喜欢。未来能升值，但是升值空间存在天花板。

3、合院： 区域内这类产品比较少，又是顶级豪宅客户能接受的大尺度产品形态，开发商统一装修的惊艳，吸引着顶级豪宅客户将它当作奢侈品一样购买。虽然目前合院样板间还没有出来，但是结合精装修合院控制总价在4000万元左右，已经有很多客户提前认购，预计这类产品未来升值空间比较大。

（以上为优选测评报告的节略版，更详细报告索取，请联系微信：zgfpbd2018或mfsrgw）

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